AVALIADORES ESPECIALISTAS PATRIMÓNIO E EQUIPAMENTOS PORTO

Empresa dedicada à avaliação de Património, Avaliação de Imóveis e Equipamento Industrial, conta com uma vasta experiencia, na avaliação de activos imobiliários em todo o país para diferentes fins, como inventários, para efeitos contabilísticos, para partilhas, efeitos fiscais, insolvências, penhoras, expropriações, tribunais.

Contamos com a experiencia de mais de uma década de trabalho na área das avaliações imobiliárias.

AVFII/09/015

Quantos dias demora para fazer a avaliação?
Normalmente demora cerca de 3 a 4 dias após a realização da visita e entrega dos documentos necessários.

Quais são os documentos necessários para efectuar a avaliação?
Para a avaliação são necessários caso existam, Caderneta Predial, Registos da Conservatória, Plantas do imóvel/terreno, valores de renda quando existem, licenças camarárias. Caso não tenha algum dos documentos, no local fazemos sempre um levantamento de forma a obter os elementos necessários para a realização da avaliação.

Como é que é o relatório de avaliação?
Os nossos relatórios são sempre descritivos, nunca são do tipo as fichas dos bancos. No nossos relatórios de avaliação constam sempre;
a) Valores de Avaliação
b) Explicação dos Valores
c) Quadros de Avaliação
d) Prospecção de Mercado, Descrição e Enquadramento do Mercado Imobiliário Actual
e) Descrição dos Métodos de Avaliação utilizados
f) Descrição da envolvente urbana
g) Descrição do imóvel
h) Fotografias detalhadas do imóvel
i) Documentos utilizados e observações sobre os mesmos

Os relatórios estão de acordo com as normas nacionais do SNC?
Todos os nossos relatórios são realizados de acordo com as normas publicadas pela CMVM, Banco de Portugal, SNC e pelas normas emanadas da RICS, TEGoVA. 

Qual é a vossa experiência na realização de avaliações?
A nossa equipe é formada apenas por avaliadores inscritos na CMVM e Associação dos Avaliadores. Trabalhamos apenas na área de avaliações imobiliárias desde 2000, tendo já efectuado milhares de avaliações de imóveis em todo o país. Algumas das avaliações pelas suas características tecnícas, dimensão e valor do património avaliado encontram-se exibidas nos trabalhos efectuados.

Os vossos relatórios dão para partilhas?
Sim. Esta área de avaliações obriga a uma qualidade técnica na realização dos relatórios e uma grande precisão de valores de forma a que a partilha seja o mais correcta possível. Dada a nossa grande capacidade tecnica, rigor e qualidade dos nossos relatórios, podemos afirmar que somos das poucas empresas a nível nacional que estão habilitadas na realização de Avaliações de Partilhas.

As imobiliárias fazem avaliações? Não é incompatível com a actividade?
Existem algumas imobiliárias que fazem avaliações, no entanto as imobiliárias são especialistas em vendas e não na avaliação de propriedades. Torna-se incompatível no momento em que uma imobiliária que vai vender um imóvel, atribui um valor a esse mesmo imóvel, pois assim existem conflitos de interesses. Já vi casos de avaliações de imobiliárias que interessadamente baixam o preço da propriedade de forma a venderem muito rapidamente, com grande prejuízo para o vendedor/proprietário. Actualmente em Portugal ainda não existe legislação que regule a actividade de Avaliador Imobiliário, excepto a CMVM.

Partilhas
Somos especializados nesta área, com dezenas de partilhas já realizadas e concluidas dada a qualidade e rigor com que nos exigimos ao nosso trabalho.
A partilha dos bens
A partilha dos bens da herança entre o cônjuge e os filhos (que podemos arriscar dizer ser a situação normal, porque frequentíssima) faz-se por cabeça, dividindo-se aquela com tantas partes iguais quantos forem os herdeiros. Mas a quota-parte do cônjuge não poderá ser inferior a da herança. Se só existirem filhos, cada um receberá uma parte igual (isto só em princípio, como adiante se explicará).

Avaliar um Bem Imóvel
Avaliar é atribuir valor a um bem. Por sua vez, a avaliação imobiliária é a atribuição de valor a bens fixos como sejam os terrenos, os edifícios ou quaisquer outras construções. Os bens imobiliários podem ser avaliados segundo diversas perspectivas, obtendo-se por vezes valorizações diferentes para o mesmo bem, em função dessa perspectiva ou objectivo.Os métodos de avaliação serão mais ou menos eficazes em função da sua escolha para cada situação, do fim ou óptica sob a qual se pretende a análise, e também do tipo de propriedade, nível de precisão exigido e quantidade de transacções análogas efectuadas.
A escolha dos métodos de avaliação apresenta-se ligada à óptica sob a qual o proprietário ou um potencial comprador deseja ver o imóvel avaliado. Para determinadas situações tipo existem os métodos base mais adequados. No entanto, mesmo sendo o valor de avaliação determinado pelo método ou técnica que melhor se enquadra ao caso em estudo, o avaliador não deverá deixar de determinar o valor por intermédio de outro método, e reflectir sobre as diferenças obtidas.

Método de Mercado
Aplica-se este método sempre que alguém deseja ter a avaliação do imóvel numa óptica de mercado, ou seja com o fim mesmo que não imediato, de compra ou venda.A avaliação de um imóvel pela técnica do valor comparativo de mercado é, sem dúvida, a que menores riscos implica e que maior consenso envolve. É aplicada sempre que se pretenda desocupar e vender um imóvel no estado em que se encontra, vendendo-o em situação concorrencial aberta e integrada no mercado local. Este é o método de avaliação por excelência. Com efeito, o que importa conhecer é o valor do mercado, resultante da oferta e procura específicas desse mercado

Palavras da especialidade da actividade: Avaliadores de Armazéns, Avaliação de Complexos Industriais, Avaliadores de Hotéis, Avaliação de Empreendimentos de Turismo, Avaliação de Centros Comerciais, Avaliadores de Escritórios, Avaliação de Lojas, Avaliação de Moradias, Avaliadores de Apartamentos , Avaliação de Terrenos , Avaliação de Quintas , Avaliação de Explorações Agrícolas, Avaliação de Partilhas, Avaliação de Fundos de Investimento Imobiliário, Avaliadores de Venda de Imóveis, Avaliadores de Compra de Imóveis, Avaliações Judiciais, Contestações IMI, Expropriações, Avaliações de Empresas e Equipamento, Avaliação de Imóveis para Actualização de Rendas

AVALIADORES DE PARTILHAS E HERANÇAS PORTO

Somos especializados nesta área, com dezenas de partilhas já realizadas e concluídas dada a qualidade e rigor com que nos exigimos ao nosso trabalho.

A partilha de uma herança implica uma série de regras e, à partida, nem todos os bens de que é proprietário podem ser distribuídos a seu bel-prazer

 

Quando alguém morre, o seu património é transmitido aos herdeiros. A lei fixa as formas para a sucessão de bens e direitos, mas também das dívidas. Por exemplo, o crédito da casa onde o falecido habitava. Se não tiver seguro de vida, a herança servirá para liquidá-lo, nem que, para tal, seja necessário vender a casa.

Existem ainda as despesas relacionadas com o funeral e os actos religiosos, o testamento, a administração e a liquidação do património do falecido. Quando se pretende deixar a herança aos herdeiros legítimos, não é preciso fazer testamento.

Mas para beneficiar mais alguém deve expressar a sua vontade por escrito. É também o meio adequado para reconhecer uma dívida, substituir um testamento anterior, perfilhar ou deserdar e nomear um tutor para um filho menor (substituto dos pais, caso estes morram), fixar legados ou indicar substitutos para os herdeiros, caso estes não possam ou não queiram aceitar a herança. O testamento permite ainda determinar o tipo de cerimónia fúnebre, entre outras.

Com e sem testamento

O mais comum é não haver testamento e os bens serem divididos pelos herdeiros legítimos. São eles, pela ordem de classes sucessórias: cônjuge e descendentes, cônjuge e ascendentes, irmãos e seus descendentes, outros parentes na linha colateral até ao 4.º grau e o Estado.

Os herdeiros mais chegados ao falecido são os primeiros a ser chamados à sucessão, excluindo o direito de herdar dos mais afastados. Se, por exemplo, o falecido deixar cônjuge e filhos ou só estes últimos, os seus pais não serão chamados à sucessão.

Se não deixar filhos, mas os pais sobreviverem, os seus irmãos não herdarão e assim sucessivamente. Dentro de cada classe, os parentes mais próximos têm prioridade. Ou seja, os pais excluem os avós; os filhos afastam os netos e os parentes de 3.º grau impedem os de 4.º grau de receber algum bem. Se não sobreviver nenhum parente, o herdeiro passa a ser o Estado.

Para beneficiar outras pessoas, deverá fazer um testamento (também possível por convenção antenupcial). Mas não é livre de distribuir os bens a seu bel-prazer. A lei protege o cônjuge, os ascendentes e os descendentes (herdeiros legitimários), garantindo-lhes uma quota do património. Trata-se da "quota indisponível" ou "legítima", parte da herança que foge à livre disposição do seu titular, e que varia consoante os herdeiros. Para calcular esta quota, há que ter em conta o valor dos bens na data do óbito e dos doados, as despesas sujeitas a colação (correspondem às doações feitas em vida a descendentes que sejam herdeiros - e somente a eles - sendo somadas ao quinhão da pessoa em causa) e as dívidas da herança. O capital proveniente de um seguro de vida é excepção a estas regras, pois qualquer pessoa pode ser beneficiário. É até possível que esse capital ultrapasse o valor do património deixado em herança.

Aceitar ou repudiar

Ninguém é obrigado a aceitar uma herança. Mas esta decisão deve ser bem ponderada. Embora as dívidas do falecido só sejam pagas até se esgotar o valor correspondente ao da herança, o herdeiro poderá ter de provar aos credores que já não há mais bens para saldá-las.

Mas, feitas as provas, os herdeiros nada terão de suportar, caso a herança seja insuficiente. Essa ponderação prende-se com vários motivos, um dos quais a impossibilidade de voltar atrás na decisão. Além disso, não pode aceitar uma parte dos bens e recusar outra. Ao herdeiro está ainda vedada a possibilidade de impor condições para a aceitação.

Quando se receia a confusão entre o património do autor da herança e o do herdeiro, com a suspeita de muitas dívidas, é preferível aceitar a partilha da herança "a benefício de inventário". Em caso de conflito com eventuais credores, terão de ser estes a provar que há mais bens na herança para satisfazer os pagamentos. Caso contrário, terá de ser o herdeiro a provar que já não existe património para pagar as dívidas. A aceitação a benefício de inventário tem de ser requerida nas conservatórias ou nos notários.

Se, após o falecimento do autor da herança, passou a utilizar o automóvel ou a residir na casa dele, entende-se que a aceitou. Trata-se da "aceitação tácita". Mas esta também pode ser "expressa", quando o beneficiário declara por escrito que é essa a sua intenção. Para tal, basta enviar uma carta ao cabeça-de-casal ou ao testamenteiro (representante do falecido). Este direito de aceitar ou repudiar os bens caduca 10 anos após ter conhecimento de que é beneficiário da herança.

Mas o herdeiro poderá não querer os bens. Em certos casos, é até aconselhável que o faça: se, por exemplo, souber que sobre a herança pendem dívidas superiores ao património e não existir, no conjunto dos bens, nenhum que lhe interesse. Ao contrário do que sucede na aceitação, tem de manifestar o repúdio sempre por escrito e seguindo as regras para a alienação da herança. Por outras palavras, se a herança contiver bens imóveis, deve fazê-lo por escritura pública ou documento particular autenticado. Para os bens móveis, basta assinar um documento particular. Recusada a herança, o quinhão vago será disputado pelos restantes herdeiros, privilegiando-se o "direito de representação". Se, por exemplo, o pai repudiou a herança do avô, o neto é chamado a aceitá-la.

Partilhar a herança

Quando os herdeiros não chegam a consenso, a partilha deverá passar pelo tribunal, através de um processo de inventário, pelo menos até que a Lei n.º 29/2009 de junho esteja dotada de condições regulamentares que permitam a sua total aplicabilidade, caso em que o processo de inventário passará a caber às conservatórias e aos notários. Nalgumas situações, é mesmo inevitável: por exemplo, para garantir os interesses de beneficiários menores. Se chegarem a acordo na distribuição dos bens, os herdeiros nem precisam de licitar os bens que integram a herança. Caso contrário, ainda no processo de inventário, os herdeiros devem licitar os bens, isoladamente ou em lotes. A licitação segue o procedimento típico de um leilão. Quem oferecer mais dinheiro, garante o bem para si, sendo que o valor final integra o "bolo" a distribuir por cada herdeiro.

Se não for necessário recorrer a tribunal, é mais prático utilizar uma relação de bens (a criada para fins fiscais ou seguindo o exemplo de um processo de inventário), indicando, se possível, valores e a quem é que cada uma das verbas fica adjudicada.

A partilha pode ser impugnada, por exemplo, se incidiu sobre bens que não faziam parte da herança. Neste caso, o beneficiário a quem foram distribuídos os bens alheios é indemnizado pelos restantes na proporção dos quinhões recebidos.

Gerir o património

Muitas heranças exigem uma gestão cuidada até à partilha. Basta pensar numa empresa que fica sem o proprietário. Esta tarefa é da responsabilidade do cabeça-de-casal, que será, pela seguinte ordem:

o cônjuge sobrevivo não separado judicialmente de pessoas e bens, se for herdeiro ou tiver direito a metade dos bens do casal (meação);

o testamenteiro, salvo declaração do falecido em contrário;

os parentes, desde que herdeiros legais. A atribuição é feita ao mais próximo. E, depois, ao que vivia com o falecido há, pelo menos, um ano;

os herdeiros testamentários. Se o património foi todo distribuído em legados, o cargo pertencerá ao legatário mais beneficiado. Trata--se daquele que sucede em bens determinados (por exemplo, uma colecção de moedas), e não em partes do património. Em igualdade de circunstâncias, o mais velho.

Se nenhum dos herdeiros quiser esta responsabilidade, é preferível entregar a administração da herança a outra pessoa (mesmo que não seja herdeiro), mas tem de haver unanimidade. Caso contrário, o tribunal terá de designar um dos herdeiros. Só em condições especiais o herdeiro designado poderá recusar o cargo. Por exemplo, se tiver mais de 70 anos ou uma doença que impossibilite tais funções.

Caso se sinta lesado com a actuação do cabeça-de-casal e pretenda afastá-lo, solicite-o no processo de inventário (o Ministério Público poderá tomar a iniciativa, caso tenha intervenção principal). Não existindo este processo, terá de recorrer ao tribunal e provar uma das seguintes situações previstas na lei:

o cabeça de casal oculta bens ou doações feitas pelo falecido e/ou indica doações ou encargos inexistentes;administração do património hereditário sem prudência nem zelo;revela incompetência para o exercício do cargo.

Contar bens doados

Nem em vida, o autor da sucessão pode alterar em absoluto as regras de distribuição da herança. Por isso, a lei obriga a que o montante correspondente a doações feitas a descendentes, e somente a eles, seja somado ao quinhão da pessoa em causa (a chamada "colação"). Se o total prejudicar a quota dos restantes herdeiros legitimários, poderá ser reduzido. Assim, presume-se que o falecido pretendia apenas adiantar-lhe uma parte dos bens e não beneficiá-lo em detrimento dos outros herdeiros.

A colação só não se aplica a despesas com casamentos, prestação de alimentos e ajuda num negócio, por exemplo.

A colação pode ser dispensada pelo doador no acto da doação ou posteriormente. De resto, a colação presume-se sempre dispensada na entrega em mão de um bem, sem documentos a formalizá-la (impossível para uma casa, entre outros que exigem registo). O mesmo é válido para pagamentos de serviços e bens doados que tenham desaparecido em vida do proprietário por um motivo alheio à sua responsabilidade.

Passos legais a dar em caso d e morte de uma pessoa

Após a morte de uma pessoa, e uma vez. Lavrada a respectiva certidão de óbito pelo médico e registado tal facto na conservatória do registo civil da área onde o mesmo se verificou, é preciso não esquecer os seguintes passos legais obrigatórios:

Participação do óbito às finanças

Efectua-se na repartição de finanças da área da residência habitual da pessoa falecida, no prazo de 30 dias contados do falecimento. Qualquer pessoa pode fazer a participação, mas é normalmente um familiar, muitas vezes o cabeça-de-casal, quem faz o procedimento. Quem fizer a participação deverá prestar declarações, como sejam as da identificação completa da pessoa falecida (entregando uma certidão de óbito e exibindo o bilhete de identidade e o cartão de contribuinte fiscal daquela), a data da morte, qual a morada que tinha, se deixou ou não testamento, quem são os herdeiros e respectivas identificações, estados civis e moradas, fazendo-se acompanhar dos bilhetes de identidade e cartões de contribuinte dos herdeiros.

Apresentação da relação de bens

O cabeça-de-casal tem o prazo de 60 dias (conta-se da data da participação do óbito) para apresentar na mesma repartição de finanças a relação dos bens deixados por aquela. O referido prazo pode ser prolongado a pedido do cabeça-de-casal, uma ou mais vezes, até 180 dias, desde que os 60 dias sejam justificadamente insuficientes para a apresentação. Este pedido de prorrogação do prazo deve ser feito em requerimento apresentado ao chefe da repartição de finanças antes de expirar o prazo cuja dilatação se pede.

Requerer o inventário obrigatório

Cabe igualmente ao cabeça-de-casal requerer ao tribunal da área da residência habitual da pessoa falecida, no prazo de três meses a contar da data em que teve conhecimento do falecimento, o inventário obrigatório quando necessário, ou seja quando entre os herdeiros se contem menores, incapazes ou pessoas colectivas.

Como fazer as partilhas, Herança

Morrendo uma pessoa, dá-se a chamada abertura da sucessão. Os herdeiros são então chamados a herança dos bens dessa pessoa. Haverá que apurar quais são os bens que constituem o património de tal herança e quem são os herdeiros. Há que distinguir consoante exista ou não testamento.

Não existindo testamento

São herdeiros as seguintes pessoas, por imposição da lei:

O cônjuge (desde que não esteja divorciado ou separado judicialmente de pessoas e bens) e os descendentes (são os filhos e, no caso de algum deles já ter morrido, também os filhos deste, em seu lugar através do que se chama o direito de representação), que, assim, herdam em conjunto. Existe por vezes a ideia errada de que o cônjuge casado no regime de separação de bens não herda do cônjuge falecido. Não é assim; os regimes de bens (a separação de bens é um deles) são para a vida do casal. Por morte de um dos cônjuges, o outro herda.

Os descendentes, se não existir cônjuge (são os filhos e os filhos de algum filho que já tenha morrido).

O cônjuge e os ascendentes (pais, avós), se não existirem descendentes, herdam conjuntamente. Nos ascendentes, porém, se existirem pais e avós (ou bisavós), só herdam os mais próximos (os pais estão mais próximos do que os avós, estes estão mais próximos do que os bisavós).

Se não existirem cônjuge nem descendentes, os ascendentes herdam sozinhos.

Se não existirem cônjuge, descendentes nem ascendentes, herdam os irmãos (e bem assim os filhos de algum irmão já falecido).

Na falta de todas estas pessoas, herdam os parentes colaterais até ao 4º grau. herdando sempre os que estiverem mais próximos no parentesco.

Se não existirem parentes colaterais até ao grau, é o Estado quem vai herdar.

A partilha dos bens

A partilha dos bens da herança entre o cônjuge e os filhos (que podemos arriscar dizer ser a situação normal, porque frequentíssima) faz-se por cabeça, dividindo-se aquela com tantas partes iguais quantos forem os herdeiros. Mas a quota-parte do cônjuge não poderá ser inferior a da herança. Se só existirem filhos, cada um receberá uma parte igual (isto só em princípio, como adiante se explicará).

O cônjuge sobrevivo tem o direito de ficar nas partilhas com a casa de morada de família (a casa onde o casal residia) e de usar o recheio da casa. Assim, se a casa lhe for atribuída, mas o valor desta exceder o valor do quinhão hereditário do cônjuge, deverá então pagar tornas aos demais herdeiros. Da mesma forma, se a casa não fizer parte da herança (porque é, por exemplo, bem próprio do cônjuge sobrevivo), o cônjuge sobrevivo tem o direito de ficar com o recheio da casa, ainda que prestando tornas aos co-herdeiros. A lei define recheio como sendo o mobiliário e demais objectos ou utensílios destinados ao cómodo, serviço e ornamentação da casa.

Sempre que se verifique o direito de representação dos filhos de algum herdeiro já falecido, os filhos dividirão entre si a parte que àquele caberia se fosse vivo.

Existindo testamento neste caso, o quadro dos herdeiros atrás delineado pode ser aliciado. A lei permite ao testador aliciar de certa forma esse quadro, mudando quer a quota de bens que caberá a cada um deles ou a algum, quer introduzindo no quadro dos herdeiros algum ou alguns que nem sequer são parentes. Mas esta faculdade de dispor livremente dos bens tem limites. Com efeito, quem tiver cônjuge (não divorciado nem separado judicialmente de pessoas e bens), descendentes ou ascendentes não poderá afastá-los da herança (a não ser nos casos raros e gravíssimos da chamada deserdação por indignidade do herdeiro), apenas lhes poderá reduzir a herança, precisamente pela introdução de um ou vários novos herdeiros (chamam-se herdeiros testamentários porque indicados em testamento). Estes familiares mais chegados têm o direito á chamada legítima da herança (também chamada quota indisponível, porque é precisamente aquela parte da herança de que o testador não pode dispor livremente), por isso se designando por herdeiros legitimados (ou necessários). A legítima varia em função do quadro dos herdeiros; assim:

Se só existe cônjuge como herdeiro legítima a que tem direito é de metade da herança (logo a quota disponível será de metade também).

Se existem cônjuge e filhos, a legítima é de dois terços da herança (logo a quota disponível será de um terço).

Se só existirem filhos, a legítima é de dois terços (a quota disponível é de um terço).

Se só existe um filho, a legítima é de metade da herança (e de metade será igualmente a quota disponível).

Se existem descendentes, mas no 2º grau ou em grau mais afastado (é descendente no 2.° grau, por exemplo, um neto por morte do avô. PARENTESCO), terão direito à legítima que caberia ao seu progenitor (por exemplo, se morre o avô e os seus filhos já morreram antes dele, herdam os netos, filhos dos filhos. Estes dividirão entre si a quota que caberia ao respectivo progenitor se fosse vivo).

Se houver cônjuge e ascendentes, a legítima é de dois terços da herança (sendo de um teixo a quota disponível),

Se só existem ascendentes no 1º grau (pais), a legítima é de metade da herança (sendo igual a quota disponível).

Se só existem ascendentes e forem do 2º grau ou mais afastados (avós. bisavós), a legítima é de um terço (e a quota disponível é de dois terços).

Se não houver cônjuge sobrevivo, descendentes ou ascendentes (ou seja se não existirem herdeiros necessários), não há legítima. A quota disponível é de toda a herança.

Aos herdeiros testamentários pode, consequentemente, o testador deixar a parte da herança disponível, por isso chamada quota disponível. Que tanto podem ser chamados a receber essa quota disponível quer estranhos que o testador entenda, quer parentes afastados, quer algum ou alguns dos herdeiros legitimados, que assim acumularão a parte que lhes cabe da legítima com a parte da quota disponível (suponhamos que o testador deixa vivo cônjuge e filhos. Pode perfeitamente deixar, por exemplo, ao cônjuge sobrevivo a quota disponível, o que significa que aquele que já herdava na qualidade de herdeiro necessário, por conta da legítima, juntamente com os filhos, irá receber também como herdeiro testamentário, por conta da quota disponível).

Não existindo herdeiros necessários, a quota disponível é constituída por toda a herança.

PERITOS AVALIADORES PORTO

Todos os nossos relatórios são realizados de acordo com as recomendações da CMVM e Instituto de Seguros de Portugal e SNC (Sistema Normalização contabilística), além de seguirem todas as normas internacionais aplicáveis.

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